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2019年08月08日

深刻觀察:多地方抵押貸款收緊的原因是什么?

在過去一兩個月裏,許多銀行收緊了抵押貸款政策,貸款利率也有所上升。例如,在杭州,許多銀行已經將兩套住房的抵押貸款利率提高了10%,甚至第一套住房的抵押貸款利率也提高了8%。在這方面,業內有不同的聲音,一些人認為,按揭利率的上升可以抑制房地產的金融化。其他人說,第一套公寓的利率也應該提高。它會不會因為誤用而受傷?


如果你梳理一下在這個階段抵押貸款利率明顯浮動的城市,你會發現它們大多是二線城市,大部分是省會城市。在抵押貸款利率上升的同時,這些城市的房價也明顯上漲。


根據中國社科院金融戰略研究所7月29日發布的“中國住房市場發展月報”,今年6月一線城市新房平均價格環比下降,二線城市新房平均價格上升。抵押貸款利率的上升與前一次房價上漲之間的關系是不言而喻的。


有人會說,按揭利率的上升能有效地遏制投機者,促進這些城市房價的回歸?


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事實上,二線城市無論是新房還是二手房,市場板塊仍然很大,而且基本房價不低,房價上漲完全歸因於投機者,明顯高估了他們。根據中國社會科學院的報告,大多數一線和二線城市都制定了限制外資購買的政策,這使得住房投機更加困難。當然,開發商即使以出售為代價,也大幅度提高了新房的價格,導致周邊二手房價格上漲,這是當地房價上漲的明顯原因。然而,不可否認的是,高流動性壓力的開發商之所以敢於提價,是因為市場預期發生了變化,需求側有所增加。
  
一個城市房價在短期上漲的根本原因,是人口大量流入導致居住需求增加。近一兩年,在一線城市不斷試圖瘦身的情況下,不少省會城市則對各類人才敞開懷抱,常住人口也由此增加,並因此產生不容小覷的居住需求。而且,隨著年輕人才成家立業、結婚生子,這樣的居住需求還會繼續增加。中山大學珠三角研究中心教授就表示,很多地方高科技產業發展快,對年輕人有吸引力,有利於人口增長。


盡管一些非省會城市也已開放,但省會城市的吸引力仍然大於它們。這種吸引力不僅包括中高檔工作的數量和平均工資,還包括教育、醫療、公共服務等各個方面。此外,現在一些省會城市的門檻已降至大專甚至中學,城市的虹吸也導致了同一省內房價的分布。如果金字塔、省會和規劃中的城市拔地而起,那么偏遠城市的房地產市場就不會很紅。貴州省社科院胡曉登表示,一些重大投資項目也將選擇在貴州省省會投資。


換句話說,收緊貸款確實是對二線城市房價的短期影響,但如果恢複正常,關鍵是增加住房市場供應,滿足住房需求更多新公民。供應增加不僅包括新住房市場,還包括二手房,以及包括公共租賃住房和市場租賃住房在內的租賃市場。畢竟,每年有多少新戶戶籍和永久居民將產生更多的住房需求,相關部門仍然可以掌握數據。


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Posted by 豬寶貝lisa at 13:23Comments(0)